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旺報【記者張凱勝╱台北報導】

大陸財經專家巴曙松、楊現領、華中煒等認為，在限購令與信貸緊縮下，大陸房地產呈現供過於求現象，已進入去庫存期，但由於信貸條件及限購令仍未放鬆，加上大陸貨幣政策不會大幅放鬆，勢必將造成房地產業者重新洗牌，以及市場結構調整。

大陸國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松、華創證券研究所宏觀分析師華中煒及楊現領均指出，2004年至2010年大陸房地產處於高利潤、高成長時期，之後因地價平均漲幅放緩，及過去兩年建商養地面臨變現與去庫存壓力，有較低的資產周轉率等而獲利下滑，房地產業勢將進行結構調整。

布局三、四線城市

巴曙松表示，大陸房地產業者的調整方式與對策有5個方面：第一是降價，從城市居民收入可承受能力估算，一線城市的平均房價降幅應在20%至30%之間，二線城市在10%至20%之間，三線城市基本合理，降價空間不大。第二，布局三、四線城市。第三，產業外資本進入房地產的趨勢將逆轉。

四、部分上市企業退化或私有化；五、定位高端的開發商，將以品牌和效率來提升價值。從這輪調整的宏觀衝擊來看，房地產銷售量已明顯下滑、保障房全面開工後的對沖效應減弱，第4季房地產新開工數目將減少，2012年第1季限購、庫存明顯加大，並在季節性因素影響下，如果房屋銷售與去年同期相比，增速從當前10%左右大幅回落甚至負成長，且信貸條件及限購令仍未放鬆，則2012年第2季房地產投資變成個位數甚至負增長的機率大增，房地產市場出現產業洗牌的可能性也加大。

產業整合將成常態

針對降價幅度，巴曙松指出，根據不同城市的房價和收入水準粗略計算，北京、上海、杭州、深圳和廣州等5大一線城市，房貸占每月收入比例在80%至120%之間，二線城市是50%至60%之間，三線城市則在30%至50%之間，是在合理範圍內。

若再加上日常生活必需品費用，一線房價的平均降幅應在20%至30%之間，二線城市則在10%至20%之間，三線城市大致在合理區間。

展望未來趨勢，巴曙松表示，區域的分化與產業內的整合將成為常態，未來一、二線城市的競爭將更為激烈，不少龍頭企業將加速布局三、四線城市，這是2006年以來的趨勢。

在一線城市厲行調控政策及中長期向下的產業環境，將迫使企業加速在三、四線城市推動規模化與城市化。

巴曙松說，從監測的20個城市今年以來的交易情況來看，住宅成交面積與去年同期相比下滑約31.9%，這20個城市占全大陸銷售面積約19.8%，銷售額則約占35.5%。

而監測的40個城市銷售面積和銷售額，占全大陸的比例逐月下降，這40個城市銷售面積占全大陸37%，銷售額則占53.5%。主因是一、二線城市經過近10年的開發，需求已達顛峰，而三、四線城市正在經歷一、二線城市的發展過程。

在銷量及新開工雙雙下滑後，房地產投資將在2012年第1季與第2季出現大幅度滑落，甚至會產生「尾部風險」，有可能在某月出現超過10個點以上的下滑幅度，使投資變成個位數增長甚至負增長。